Wat kost zakelijke schoonmaak?
De prijs van zakelijke schoonmaak wordt bepaald door het aantal benodigde productieve uren, de cao- en loonkosten, het type gebouw, de gebruiksintensiteit, het serviceniveau, het tijdvenster, materiaal en specialistische taken. Een prijs per uur of per vierkante meter is pas vergelijkbaar als de scope en het serviceniveau gelijk zijn. Een m²-prijs zonder de bijbehorende frequentielijst zegt niets.
In dit artikel staat geen richtprijs. Elk gebouw is anders, en een gemiddelde helpt je niet bij het beoordelen van een offerte of het onderbouwen van een budget. Wat er wel staat, is hoe een schoonmaakprijs tot stand komt. Zo kun je zelf zien waar de verschillen tussen aanbiedingen vandaan komen.
Hoe een schoonmaakprijs ontstaat
Vrijwel elke schoonmaakcalculatie in Nederland werkt van binnen hetzelfde, en niet zoals de meeste mensen aannemen. Er wordt niet begonnen bij een prijs per vierkante meter. Er wordt begonnen bij tijd.
1. Hoeveel tijd kost één beurt?
Per ruimtetype wordt het oppervlak gedeeld door een norm: de snelheid waarmee die ruimte wordt schoongemaakt, in vierkante meters per uur. Een open kantoorvloer, een trappenhuis en een toiletgroep hebben elk hun eigen norm.
m² ÷ norm (m²/uur) = uren per beurt
Wat dit betekent: dezelfde vierkante meter is niet dezelfde kostprijs. Sanitair is een klein deel van het oppervlak en een groot deel van de uren.
2. Hoe complex is het gebouw?
Die tijd wordt gecorrigeerd voor het type locatie en het afgesproken serviceniveau. Veel kleine ruimtes kosten meer tijd dan een open vloer met dezelfde oppervlakte. In een zorg- of voedingsomgeving gelden protocollen voor werkroutes, kleurcodering en registratie die tijd kosten en aantoonbaar moeten zijn.
uren × factor voor locatietype en serviceniveau
Wat dit betekent: de gebruiksintensiteit — hoeveel mensen er dagelijks komen — bepaalt de vervuilingsgraad vaak sterker dan de omvang van het pand.
3. Hoe vaak komt die beurt terug?
De frequentie vertaalt de uren per beurt naar uren per maand. Dit verloopt niet evenredig: minder vaak schoonmaken betekent dat vervuiling zich opstapelt, waardoor één beurt méér tijd kost. Daarnaast komen aanrijden, opstarten en afsluiten per beurt terug, ongeacht hoe vaak er wordt gewerkt.
uren per beurt × beurten per maand
Wat dit betekent: de frequentie halveren halveert de kosten niet. Wie hierop bezuinigt, levert kwaliteit sneller in dan er geld vrijkomt.
4. Wat kost een productief uur?
Het cao-uurloon vormt de basis. Daar komen werkgeverslasten bij — sociale premies, pensioen, vakantiegeld, de eindejaarsuitkering van 5 procent en reiskosten — plus materiaal en machines, objectleiding en kwaliteitsborging, opleiding en vervanging bij verzuim. Werken buiten het reguliere dagvenster brengt cao-toeslagen met zich mee.
cao-loon + werkgeverslasten + materiaal + opslagen
Wat dit betekent: loon is verreweg de grootste post. In de branche wordt voor indexatieberekeningen gerekend met een loonkostenaandeel van circa 85 procent van de kostprijs.
5. En dan pas: de maandprijs
Uren maal tarief geeft de prijs voor het periodiek onderhoud. Aanvullende diensten zoals glasbewassing, vloerbehandelingen en dieptereiniging komen daar apart bij, meestal met een eigen frequentie.
uren per maand × tarief = maandprijs
Wat dit betekent: de prijs per vierkante meter rolt hier aan het eind uit. Het is een uitkomst, geen invoer.
De belangrijkste conclusie
Wie twee offertes vergelijkt op prijs per m², vergelijkt twee eindresultaten van twee verschillende berekeningen zonder de invoer te kennen. Dat verklaart waarom biedingen op hetzelfde pand tientallen procenten uiteen kunnen lopen zonder dat één van beide onzuiver is.
Wilt u offertes werkelijk vergelijken, vraag dan naar de stap die eraan voorafging: hoeveel productieve uren per week zitten er in dit contract, en volgens welke frequentielijst?
Wat zit er in de prijs?
Een schoonmaakcontract is grotendeels een arbeidscontract. Naast het directe loon van de medewerkers op uw locatie betaalt u voor een aantal posten die minder zichtbaar zijn, maar wel bepalen of de dienstverlening houdbaar is.
Die laatste post verdient toelichting, omdat hij bij vergelijking vaak als onderhandelingsruimte wordt gezien. Een schoonmaakcontract loopt doorgaans drie tot vijf jaar terwijl de cao jaarlijks verandert. Uit deze post wordt betaald dat die looptijd houdbaar blijft en dat een verkeerd gecalculeerd object niet meteen een verlieslatend object wordt. Aanbieders die hier structureel onder gaan zitten, houden dat één contractperiode vol. Daarna volgt een gesprek over minder uren.
Waarom offertes zo ver uiteenlopen
Verschillen tussen aanbiedingen zitten vrijwel nooit in het uurtarief. Ze zitten in de aannames die aan dat tarief voorafgaan: de gehanteerde normen, de frequentielijst en de afbakening van de scope. Drie vragen maken offertes vergelijkbaar, ook als iedereen een ander format aanlevert.
Een prijs die opvallend laag ligt
Ligt één aanbieding duidelijk onder de rest, dan moet dat verschil ergens vandaan komen. In de praktijk zijn er vier mogelijkheden: minder uren, een smallere scope, minder toezicht en materiaal, of geen marge. Ze verschillen vooral in wanneer je er last van krijgt. Minder uren merk je binnen enkele maanden, een ontbrekende marge pas bij de eerste indexatieronde.
Er is één toets die je zelf kunt doen. Volgens Ontdek de Schoonmaak bedraagt het cao-basisuurloon voor loongroep 1 per 1 januari 2026 minimaal € 15,52 tot € 16,08 per uur; specialistisch werk, vloeronderhoud en leidinggevende taken vallen in hogere loongroepen met minimaal € 16,70 tot € 17,53. Daar komen nog werkgeverslasten, materiaal, toezicht en overhead bovenop. Een aangeboden alles-in uurtarief dat dicht bij het cao-basisuurloon ligt, kan die posten rekenkundig niet dekken.
De Code Verantwoordelijk Marktgedrag is op dit patroon gericht: uitgangspunt is dat kostenstijgingen worden doorbelast in plaats van weggedrukt in de uren, en dat opdrachtgevers medeverantwoordelijk zijn voor wat een aanbesteding afdwingt.
Wat zit er standaard in en wat is meerwerk?
Hier ontstaan de meeste discussies tijdens de looptijd. Er is geen branchebrede standaard voor de scheidslijn, dus die moet vooraf expliciet worden vastgelegd. Onderstaande indeling is gangbaar: controleer per offerte waar de grens precies ligt.
Leg daarnaast vast hoe meerwerk wordt geprijsd: tegen welk tarief, met welke minimale afname en via welke goedkeuringsroute. Een contract met een lage maandprijs en een ongereguleerd meerwerktarief is in de praktijk vaak het duurste contract.
Prijsindexatie: waarom de prijs jaarlijks stijgt
Omdat een schoonmaakcontract grotendeels een arbeidscontract is, en arbeid jaarlijks duurder wordt volgens de cao, is indexatie geen onderhandelingsmarge maar een doorbelasting van vastgelegde kostenstijging.
Voor 2026 lag die stijging vast: 3 procent per 1 januari 2026, plus een vaste verhoging per uur van 25 cent voor loongroep 1, 15 cent voor loongroep 2 en 10 cent voor loongroep 3 tot en met 6 (bron: Schoonmakend Nederland). Een inventarisatie van Clean Totaal onder schoonmaakbedrijven kwam voor 1 januari 2026 uit op een gemiddelde prijsindexatie van circa 6,45 procent, met een bandbreedte van 5,45 tot 7,95 procent, afhankelijk van regio, bedrijfsomvang en personeelsbestand. Naast de cao speelden hogere sociale lasten mee: de Whk-premie ging van 11,15 procent in 2025 naar 11,45 procent in 2026.
Belangrijk bij het vastleggen van uw contract: veel contracten indexeren op een algemene index zoals de CPI of de CBS-dienstenprijsindex. Adviseur Ruud van Swieten wijst erop dat die methoden over meerdere jaren gemeten stelselmatig lager uitkomen dan de werkelijke kostenontwikkeling in de branche. Het gevolg laat zich raden: wat niet in de prijs past, komt uiteindelijk in de uren terecht.
De cao die op 1 juli 2026 is ingegaan, loopt tot 30 juni 2028 en voorziet in 3,1 procent per 1 januari 2027 en 3 procent per 1 januari 2028. Houd daar rekening mee bij meerjarige begrotingen.
Wat je van Asito krijgt vóór je iets tekent
Een prijs die klopt, komt uit een locatieopname. Die duurt bij een gemiddelde kantoorlocatie één tot twee uur en levert het volgende op:
- Een urenoverzicht: hoeveel productieve uren per week, verdeeld over ruimtetypen en dagen.
- De frequentielijst per ruimtetype, zodat duidelijk is wat wanneer gebeurt.
- Een expliciete scopeafbakening: wat in de maandprijs zit, wat periodiek is en wat meerwerk, inclusief het meerwerktarief.
- De voorgestelde indexatieformule, met onderbouwing.
Deze gegevens versnellen de opname aanzienlijk: plattegronden met ruimtestaat, het aantal werkplekken en de gemiddelde bezetting, het aantal toiletgroepen en pantry's, de vloertypen, de gewenste frequentie en het tijdvenster, en de einddatum van jouw huidige contract.
Veelgestelde vragen
- Wat kost schoonmaak per m²?
Een prijs per vierkante meter is een uitkomst van de calculatie, geen invoer. Hij ontstaat door de benodigde productieve uren te delen door het oppervlak. Twee panden van gelijke omvang verschillen sterk zodra frequentie, ruimtemix, sanitairaandeel of serviceniveau verschillen. Een m²-prijs zonder de bijbehorende frequentielijst is daarom niet te beoordelen.
- Waarom lopen offertes voor hetzelfde pand zo ver uiteen?
Vrijwel altijd door verschillende aannames over uren en scope, niet door verschillende uurtarieven. De ene aanbieder rekent met een hogere norm, een dunnere frequentielijst of een smallere afbakening van het periodiek werk. Vergelijk op drie punten: productieve uren per week, de frequentielijst, en wat er buiten de maandprijs valt.
- Bespaar ik de helft als ik de frequentie halveer?
Nee, aanzienlijk minder. Bij een lagere frequentie stapelt vervuiling zich op, waardoor één beurt meer tijd kost. Daarnaast komen aanrijden, opstarten en afsluiten per beurt terug, ongeacht hoe vaak er wordt gewerkt. Verschuiven binnen de frequentielijst — sanitair dagelijks houden, werkplekken minder vaak — levert doorgaans meer op tegen minder kwaliteitsverlies dan overal een stap terug.
- Is dagschoonmaak duurder dan schoonmaak buiten werktijden?
Op de factuur vaak niet, omdat cao-toeslagen voor werken buiten het dagvenster wegvallen. Daarbij komt dat het gebouw korter verlicht en verwarmd hoeft te blijven, wat op je eigen energierekening scheelt en niet op de schoonmaakfactuur. De vergelijking gaat alleen op als je die energiepost meeneemt.
- Hoeveel stijgen de schoonmaakkosten jaarlijks?
De stijging volgt vooral de cao. Per 1 januari 2026 gingen de basisuurlonen met 3 procent omhoog plus een vaste verhoging per uur. Een branche-inventarisatie van Clean Totaal kwam voor 2026 uit op gemiddeld circa 6,45 procent, met een bandbreedte van 5,45 tot 7,95 procent. De cao 2026–2028 voorziet in 3,1 procent per 1 januari 2027 en 3 procent per 1 januari 2028.
- Hoe herken ik een offerte die te laag is?
Reken terug naar het uurtarief en leg dat naast het cao-basisuurloon van € 15,52 tot € 16,08 voor loongroep 1 per 1 januari 2026. Daar komen nog werkgeverslasten, materiaal, toezicht en overhead bovenop. Ligt het aangeboden alles-in tarief daar dicht tegenaan, dan moet het verschil komen uit minder uren, een smallere scope, minder toezicht of geen marge.
- Wat gebeurt er met het schoonmaakpersoneel als ik overstap?
Bij een contractwisseling geldt artikel 38 van de cao Schoonmaak. Medewerkers die aan de voorwaarden voldoen, krijgen een aanbod van de nieuwe werkgever. Het team op je ouw locatie blijft daardoor doorgaans hetzelfde. Dit is een cao-verplichting, geen onderhandelpunt.
- Is uitbesteden goedkoper dan zelf schoonmaken?
Dat hangt af van omvang en complexiteit. Bij zelf organiseren draag je werving, opleiding, vervanging bij verzuim, materiaal, machines en kwaliteitscontrole zelf. Kosten die zelden volledig in de vergelijking worden meegenomen.
